Nous ne parlerons pas dans cet article des principes de la loi Pinel et de toutes les conditions à remplir pour bénéficier des avantages qui en découlent.

Afin d’être précis et concis, cet extrait traitera uniquement du cas d’un achat d’appartement soumis au dispositif Pinel.

Comment se calcule la surface d’un appartement mis en location sous la loi Pinel?

"Le Code de la Construction de l'Habitation reconnaît les garages comme des annexes mais admet qu'ils ne peuvent pas entrer dans l'assiette du calcul de la surface pondérée car ce ne sont pas des locaux à usage d’habitation. "

Quelles sont les surfaces annexes considérées comme telle par la Loi Pinel ? 

. les sous-sols

. les caves,

. les balcons

. les loggias et les vérandas

Voici les principales surfaces annexes que nous rencontrons régulièrement. 

Ces surfaces vont se voir infliger un coefficient de ( 0,5 )

Une limite est fixée à 8m2 pour l’ensemble des surfaces annexes pondérées. 

La calcul du loyer d’un logement soumis à la loi Pinel doit respecter une formule mathématique stricte, prenant en compte la surface habitable du bien mais également les surfaces annexes. 

Formule de calcul Pinel 

Plafond Pinel selon la zone x (0,7 + 19/surface pondérée) x surface pondérée

 

Prenons un exemple : 

NB : Un arrêté préfectoral a fixer le loyer au m2 plafonné à 12,33 euros au lieu des 12,95 euros pratiqués dans la zone A

Nous venons d’acquérir un appartement de 60 m2 avec 12m2 de balcon et un garage, nous sommes situés à Lyon dans la Zone A

Surface pondérée : 60 + (12x0,5) = 66 m2

 

Location de l’appartement en incluant le garage : 

12,33 x (0,7+19/66) x 66 = 805,64 euros

 

Location de l’appartement en excluant le garage

12,33 x (0,7+19/66) x 66 = 805,64 euros

 

Nous voyons par cet exemple, que d’inclure le garage dans une location soumise au dispositif Pinel n’impact pas le loyer. 

 

Mais alors quel intérêt ? 

 

Inclure son garage dans sa location Pinel ne permet pas d’influer sur le montant du loyer, cependant il permet de rentrer dans le calcul de l’investissement et de ce fait augmente le montant de la déduction fiscale Pinel 

 

Prenons deux exemples pour illustrer, nous prendrons les valeurs suivantes :

 

Achat de l’appartement : 275 000 euros 

Achat du garage             : 15 000 euros 

 

Hypothèse 1 : Location appartement avec garage sur 9 ans 

Revenus locatifs : (805,64 euros x 12 )x 9  = 87 009 euros 

Réduction fiscale : 290 000 x 18% = 52 000 euros 

Revenus locatifs + Réduction fiscale = 139 000 euros 

 

Hypothèse 2 : Location appartement avec dispositif Pinel et location du garage en dehors du dispositif pour 90 euros par mois , durée des locations 9 ans 

Revenus locatifs : (805,64 euros x12)x9 + (90x12)x9 = 96 729 euros 

Réduction fiscale : 275 000 euros x 18% = 49 500 euros 

Revenus locatifs + réduction fiscale = 146 229 euros 

 

Cet article n’a pas vocation à encourager la fraude fiscale, cependant nous vous apportons toutes les clés pour rentabiliser au mieux votre investissement.

Pour rappel, il est formellement interdit de louer au même locataire avec deux baux différents l’appartement avec le dispositif Pinel et le garage ( hors dispositif ) 

 

 

 

 

 

Date: 
Vendredi, 15 mai, 2020
Image: 

Utilisation de drone pour les visites de maisons

Réalisation de plans 3d avec un architecte pour se projeter sur les travaux