Garage - Loi Pinel - Optimisation fiscale

15 mai 2020

Nous ne parlerons pas dans cet article des principes de la loi Pinel et de toutes les conditions à remplir pour bénéficier des avantages qui en découlent.

Afin d’être précis et concis, cet extrait traitera uniquement du cas d’un achat d’appartement soumis au dispositif Pinel.

Comment se calcule la surface d’un appartement mis en location sous la loi Pinel?

"Le Code de la Construction de l'Habitation reconnaît les garages comme des annexes mais admet qu'ils ne peuvent pas entrer dans l'assiette du calcul de la surface pondérée car ce ne sont pas des locaux à usage d’habitation. "

Quelles sont les surfaces annexes considérées comme telle par la Loi Pinel ? 

. les sous-sols

. les caves,

. les balcons

. les loggias et les vérandas

Voici les principales surfaces annexes que nous rencontrons régulièrement. 

Ces surfaces vont se voir infliger un coefficient de ( 0,5 )

Une limite est fixée à 8m2 pour l’ensemble des surfaces annexes pondérées. 

La calcul du loyer d’un logement soumis à la loi Pinel doit respecter une formule mathématique stricte, prenant en compte la surface habitable du bien mais également les surfaces annexes. 

Formule de calcul Pinel 

Plafond Pinel selon la zone x (0,7 + 19/surface pondérée) x surface pondérée

 

Prenons un exemple : 

NB : Un arrêté préfectoral a fixer le loyer au m2 plafonné à 12,33 euros au lieu des 12,95 euros pratiqués dans la zone A

Nous venons d’acquérir un appartement de 60 m2 avec 12m2 de balcon et un garage, nous sommes situés à Lyon dans la Zone A

Surface pondérée : 60 + (12x0,5) = 66 m2

 

Location de l’appartement en incluant le garage : 

12,33 x (0,7+19/66) x 66 = 805,64 euros

 

Location de l’appartement en excluant le garage

12,33 x (0,7+19/66) x 66 = 805,64 euros

 

Nous voyons par cet exemple, que d’inclure le garage dans une location soumise au dispositif Pinel n’impact pas le loyer. 

 

Mais alors quel intérêt ? 

 

Inclure son garage dans sa location Pinel ne permet pas d’influer sur le montant du loyer, cependant il permet de rentrer dans le calcul de l’investissement et de ce fait augmente le montant de la déduction fiscale Pinel 

 

Prenons deux exemples pour illustrer, nous prendrons les valeurs suivantes :

 

Achat de l’appartement : 275 000 euros 

Achat du garage             : 15 000 euros 

 

Hypothèse 1 : Location appartement avec garage sur 9 ans 

Revenus locatifs : (805,64 euros x 12 )x 9  = 87 009 euros 

Réduction fiscale : 290 000 x 18% = 52 000 euros 

Revenus locatifs + Réduction fiscale = 139 000 euros 

 

Hypothèse 2 : Location appartement avec dispositif Pinel et location du garage en dehors du dispositif pour 90 euros par mois , durée des locations 9 ans 

Revenus locatifs : (805,64 euros x12)x9 + (90x12)x9 = 96 729 euros 

Réduction fiscale : 275 000 euros x 18% = 49 500 euros 

Revenus locatifs + réduction fiscale = 146 229 euros 

 

Cet article n’a pas vocation à encourager la fraude fiscale, cependant nous vous apportons toutes les clés pour rentabiliser au mieux votre investissement.

Pour rappel, il est formellement interdit de louer au même locataire avec deux baux différents l’appartement avec le dispositif Pinel et le garage ( hors dispositif ) 

 

 

 

 

 

Protocole sanitaire

11 mai 2020

Réouverture de l'agence ce lundi 11 mai, nous sommes heureux de vous retrouver. Afin de veiller au respect des règles sanitaires, un protocole strict est mis en place.   

 

Au plaisir

Exode urbain

1 avr 2020

Des TGV bondés, des mouvements de panique, voici le résumé de la journée du 16 Mars 2020, à l'annonce de la mise en place du confinement par le Président de la République M Emmanuel Macron  ... Ces attitudes compréhensives et naturelles au regard de la situation sanitatire dans laquelle notre pays se trouve, pose une question évidente :  Va-t on au devant d'une modification des critères acquéreurs dans leur choix de logement ? 

L'environnement dans lequel nous évoluons, est une unité de mesure importante, puisqu'un individu vivant dans une maison avec jardin en retrait d'une grande ville passera cette période délicate plus facilement qu'une personne habitant dans un appartement en plein coeur d'une métropole.

Dans les principales villes françaises, la demande de logements dans sa grande majorité comporte les critères suivants: 

- Proximité des transports 

- Proche du centre-ville et des commerces

Nous avons assisté à un exode urbain, puisque la plupart des grandes métropoles Françaises ont vu leur population "fuir" le béton ,afin de se rendre en campagne, proche de la nature.

Cette situation inédite que nous traversons actuellement, va-t-elle remettre en cause  ce modèle et allons nous assister à une modification de la demande ? 

Si l'hypothèse du statu quo est probable, il est intéressant d'imaginer quels seraient les nouveaux critères acquéreurs post confinement. 

Va-t-on privilégier les banlieues et leurs espaces verts aux centres villes ? 

Va-t-on délaisser les appartements pour privilégier les maisons en dehors des villes ? 

Va-t-on privilégier le confort de l'habitat et la qualité de vie à la situation géographique ? 

Les mois à venir nous donneront les premières tendances..

Le marché immobilier sera-t-il une victime collatérale de la pandémie ?

27 mar 2020

Le pays s’enfonce dans la crise sanitaire. L’exécutif a des mots durs contre un peuple français inconscient et indiscipliné, qui d’abord n’a pas pris la mesure de la gravité de la situation malgré les avertissements, qui ensuite n’entend pas les injonctions et commet encore des imprudences assassines. Qui qu’il en soit, chaque heure qui passe fait mûrir les ménages à cet égard, mais aussi éteint un peu plus l’activité de la France. C’est inévitable et sans nul doute salutaire pour éradiquer le mal. Il reste que les conséquences sur notre économie vont être terribles, à un point que les prévisionnistes les plus avisés se trouvent désemparés au moment de les quantifier. Combien de temps le pays, le monde mettront-ils à s’en remettre ? Va-t-on voir passer au rouge les indicateurs qui étaient redevenus favorables ?

On pense bien sûr par priorité au chômage ou encore la mortalité des entreprises, on pense à la croissance et à la réduction des déficits publics, de toute façon sacrifiées pour l’heure sur l’autel de la survie des acteurs, on pense aussi à l’immobilier, secteur lourd, à l’origine de 15% du produit intérieur brut et de rentrées fiscales considérables, de l’ordre de 75 milliards par an, à l’origine de deux millions d’emplois directs et de 500.000 emplois indirects. L’optimisme le plus indestructible ne saurait conduire à imaginer que le marché immobilier ne sera pas impacté lourdement, quelle que soit l’ampleur de l’aide publique. Elle servira d’amortisseur, mais n’empêchera pas l’asthénie économique de toucher les transactions, achats et reventes. Certes, l’immobilier jouit d’atouts spécifiques, qu’il est bon de rappeler, mais également de relativiser dans ce contexte de récession.

D’abord l’activité immobilière est essentiellement domestique et la suspension des échanges commerciaux ne l’affecte que peu. On sait aussi que l’immobilier est dépositaire de la confiance irrationnelle des Français, qui vont en outre se détourner durablement de valeurs mobilières moribondes. Ensuite, les achats et les locations répondent à des besoins impérieux et ressortissent à l’indispensable. La crise peut mener à les différer, mais pas à en annuler la décision. On ne peut nier néanmoins qu’une partie du million des opérations enregistrées dans l’ancien en 2019 ou des 250.000 dans le neuf n’ait pas le caractère de nécessité des autres. Achats de résidences secondaires, investissements locatifs, achats de confort pourront être différés. Et puis il faut penser aux difficultés économiques que la plupart des ménages vont rencontrer : les salariés ont d’emblée fait l’objet de mesures de protection du pouvoir d’achat, mais leurs revenus ne seront pas versés à 100% s’ils sont en chômage partiel ou en chômage technique ou s’ils exercent leur droit de retrait. Quant aux travailleurs indépendants, qu’ils soient auto entrepreneurs, agents commerciaux, professions libérales, dirigeants non salariés, leur situation va être dégradée, avec des revenus réduits.

Il s’ajoute à cela que les apports personnels proviennent souvent de placements liquides en valeurs mobilières, qui vont dans un premier temps être fortement dépréciés. Ils affecteront la capacité à boucler un plan de financement et compromettront un certain nombre d’opérations. Cette situation se constatera alors que s’imposent les recommandations du Haut comité pour la stabilité financière, qui dictent de sécuriser les acquisitions en réduisant la quotité de crédit. On pourrait penser que ces nouveaux critères ne seront plus appliqués en temps de crise, pour soutenir l’activité : il n’en sera rien, parce que la crise va affecter les banques et dégrader leurs produits nets, leur enjoignant l’orthodoxie de gestion des risques et des encours.

En temps ordinaire, le ralentissement du rythme des transactions entraîne une baisse des prix, selon le sacro-saint principe économique de l’élasticité prix de la demande : en réduisant les prix, on resolvabilise la demande et on accroît, ou on relance s’il était affecté, le volume des achats. Les précédentes crises, qui avaient pour source des phénomènes économiques, ont emporté cette conséquence, dans des proportions qui n’ont jamais été inférieures à 20%. Faut-il s’attendre à cette correction ? Et est-elle souhaitable ?

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Sur fond de robustesse et de résilience du sous-jacent immobilier, la correction systémique paraît inévitable, dès lors que la désolvabilisation de la demande sera généralisée. Pour autant, on risque d’avoir encore une fracture qui coupe en deux le pays. Ainsi, le niveau des prix atteint dans les métropoles a fini par faire notoirement monter en gamme les acquéreurs et il est clair que ce segment de population sera moins fragilisé par la crise. On sait par exemple que ce n’est pas dans les grandes villes que les accédants ont le plus eu recours au rallongement des prêts pour absorber la hausse des valeurs. Qui plus est, les augmentations de prix n’ont pas pour cause la spéculation, mais une majoration de l’attractivité de ces territoires et de ces villes. Il est clair en revanche que ces acquéreurs aux revenus supérieurs sont aussi ceux qui disposent d’une épargne en valeurs mobilières, qui aura fondu comme neige au soleil et qui auront un sentiment d’appauvrissement. Tout compte fait, la correction des prix dans les métropoles et spécialement dans les villes centres aura lieu, mais dans des proportions réduites. On peut avancer une baisse de 5% entre maintenant et juin prochain.

Ailleurs en France, dans les villes moyennes et les zones rurbaines et rurales, l’impact pourrait bien être supérieur et ces territoires pourrait écoper de la double peine : une attractivité souvent en devenir ou en voie de restauration au prix d’efforts publics et privés mis à bas en partie par la désolvabilisation des ménages locaux. Les habitants de ces territoires seront momentanément plus éprouvés par le ralentissement économique lié à la crise sanitaire. Au cours de la même période, la correction des valeurs pourrait être double, pour atteindre -10%. Ces hypothèses, si elles se vérifiaient, devraient inciter le gouvernement, le parlement et les collectivités locales concernées à soutenir la demande dans les zones les moins tendues, par tous moyens utiles.

On ne peut non plus ignorer le durcissement des conditions de crédit, consécutives aux recommandations du Haut comité pour la stabilité financière : elles porteront un plus lourd préjudice aux emprunteurs les plus modestes, ceux-là même que l’assouplissement des conditions et la baisse des taux avaient fait rentrer dans le marché, qui se portent prioritairement sur les marchés moins prisés.

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Il s’en trouvera pour regretter que les marchés les moins accessibles avant la crise n’accusent pas une décote plus forte. Outre que le marché n’est pas moral et n’est pas mu par l’attachement à se démocratiser, il n’est pas forcément souhaitable que la correction soit supérieure à ces prédictions : dans le cas inverse, l’effet patrimoine, très fort dans les centres de décisions où se trouvent les sièges de société notamment, induirait un sentiment d’appauvrissement paralysant pour la reprise des activités. De plus, les marchés ayant des destins liés, la correction des marchés les moins tendus serait aussi plus importante en valeur relative et elle pénaliserait les ménages déjà propriétaires, majoritaires sur ces territoires, dont la situation économique est moins heureuse et qui n’ont pas besoin de subir négativement l’effet patrimoine.

 

Crédit : Capital 

Jurisprudence : Validité du mandat de vente

14 fév 2020

La cour d’appel de Douai dans un arrêt du 2 mai 2019 n°18-01674 rappelle que la nullité du mandat est une nullité relative qui peut donc faire l’objet d’une régularisation postérieure. Dans cette espèce l’exemplaire du mandat de vente remis au mandant n’était pas signé, pour autant la promesse et l’acte authentique mentionnaient bien l’existence de ce mandat, de sorte que la cour d’appel a jugé ce mandat valide. Cet arrêt marque une nouvelle fois une tendance plus clémente des juridictions à l’égard des professionnels de l’immobilier, depuis notamment la position de la Cour de cassation en 2017 sur cette nullité relative du mandat Hoguet.

 

Crédit - Me Cyril SABATIE Avocat spécialiste en droit immobilier

Comment réaliser des économies lors d'un achat immobilier ?

Comment réaliser des économies lors d'un achat immobilier ?

29 jan 2020

A titre liminaire, il convient d’apporter une précision quant aux différentes expressions utilisées. Dans le langage courant, on constate une confusion entre les « droits de mutation » et les « frais de notaire ». En effet, nous avons pu nous apercevoir que cette dernière expression est plus communément utilisée ce qui dérange les professionnels du monde notarial à juste titre puisque 80% des sommes versées sont des taxes collectées par l'état. 

Lors de l'acquisition d'un bien, nous devons lors notre passage chez le notaire payer des droits qui portent sur l’immobilier. En réalité, un certain nombre de « meubles » tels que le mobilier de cuisine ou de salle de bain, restent lors de l’acquisition et en ces termes, vont sortir du cadre fiscal.

L’établissement de cette liste permet deux choses : 

La première est purement contractuelle. En effet, cette liste permet aux deux parties de se mettre d'accord sur le mobilier restant. 

La deuxième est d’ordre fiscale. Comme expliqué ci-dessus, les droits de mutation sont calculés sur la partie immeuble, cette liste permettra d'exclure du prix de vente des biens mobiliers. 

Il faudra imputer une vétusté en fonction de l’âge du mobilier restant, vous pouvez cliquer sur le lien suivant pour plus de détails :

https://www.lelynx.fr/assurance-habitation/indemnisation/valeur-residuelle-biens-immobiliers/

Pour rappel, les honoraires  d’agence sont exclus du calcul des droits de mutation…

Qui doit rédiger cette liste ? 

C’est au vendeur d’établir cette liste et valoriser le mobilier restant.

Quels sont les meubles tolérés dans cette liste ? 

- Les meubles meublants (ou mobiles) : canapé, chaises, réfrigérateur, plaques de cuisson, luminaire, éléments de décoration, tringles… en bref, tous les meubles qui ne font pas partie de la structure de l’appartement, que l’on peut enlever même si cela implique de légers travaux, comme du rebouchage

- Les radiateurs électriques s’ils sont simplement vissés et qui ne causent pas de détérioration en cas de démontage

- le mobilier de jardin

Prenons un exemple : 

Un couple acquiert un appartement au prix d’achat de 300 000 euros dont 10 000 euros de frais d’agence.  Cet appartement est composé d’une cuisine neuve, et dans la salle de bain d'une machine à laver ainsi que d'un sèche linge.

Liste du mobilier : 

Cuisine achetée en 2020 au prix de 10 000 euros

Sèche linge acheté il y a 2 ans au prix de 300 euros

Machine à laver achetée il y a 4 ans au prix de 500 euros 

 

Droit de mutation sans liste    

 23 200 euros          

 Droit de mutation avec liste

  22 365 euros 

Une économie de 900 euros a été réalisée par les acquéreurs sur les droits de mutation.

 

ATTENTION, l'administration fiscale tolère une valorisation de ces biens jusqu’à 5% du prix de vente du bien immobilier. Il est fortement déconseillé de « gonfler » cette valeur et éveiller des soupçons qui pourrait donner lieu à un redressement fiscal.

Le devoir de conseil

21 jan 2020

Vente d’un terrain constructible et responsabilité du notaire

La Cour de cassation dans un arrêt du 13 mars 2019 n°18-11240 juge que le notaire commet une faute en omettant de mettre en garde ses clients acquéreurs. En l’espèce, la promesse de vente stipulait que les acquéreurs renonçaient expressément à toute condition suspensive d'obtention d'un permis de construire. Pour la Cour il appartenait au notaire, eu égard à l'opération immobilière poursuivie par ses clients, de les mettre en garde sur les conséquences de cette renonciation en cas de refus de délivrance du permis de construire. Cette décision est sans doute transposable au devoir de conseil de l’agent immobilier. 

Me Cyril SABATIE Avocat spécialiste en droit immobilier

Texte intégral

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&...

Amélioration du territoire Lyonnais

15 jan 2020

Aujourd’hui, le Grand Lyon comprend 1 390 000 habitants, une population qui ne cesse d’augmenter en centre ville et en banlieue. Cette croissance multiplie les besoins et nécessite une action forte de la part des services publics et plus précisément dans le domaine du transport; étroitement lié à celui du logement par ailleurs.

L’ouverture de nouvelles lignes de métro et de tram va être lancée, afin de faciliter le quotidien des Lyonnais et permettre de désenclaver certaines zones. Depuis Novembre 2019, la ligne T6 est entrée en service, d'une longueur de 6,7 kilomètres et de 14 stations reliant Debourg aux Hôpitaux Est-Pinel. Un projet d’agrandissement de la ligne est en discussion.. 

La ligne B va également subir des modifications, avec son prolongement jusqu’à Saint Genis-Laval à l’horizon 2023. Pour les plus patients (horizon 2030), une création de ligne est prévue avec le Métro E, qui devait au départ être entre Tassin et Bellecour, mais une pression forte pourrait envisager un prolongement jusqu’à Part Dieu. 

 

Quel rapport avec le secteur de l’immobilier ? 

Il faut savoir que dans une agglomération telle que Lyon, l’accessibilité au centre ville et les facilités de transport sont des critères majeurs dans une recherche immobilière. Ces avancées vont permettre d’élargir l’offre du marché ; qui quant à lui est aujourd’hui saturé et permettre de dynamiser des communes limitrophes. 

Il s’agirait de spéculations, si nous voulions parler de l’avenir, mais il y aura sans aucun doute une augmentation du prix de l’immobilier dans les villes qui seront desservies par ces nouvelles lignes..

 

1 000 000 de transactions en 2019

2 jan 2020

1 063 000, c'est le nombre de transactions immobilières qui ont eu lieu durant l'année qui vient de s'écouler en France.

Un volume conséquent de prime abord, cependant la conjoncture économique est propice à l'acquisition et l'investissement.

 . Les taux d'intérêts ont atteint des seuils historiquement bas.

 . Le nombre de ménages ne cesse de croître.

 . Les produits bancaires ne sont plus aussi attractifs et les investisseures se tournent vers la pierre.

 . Le gouvernement propose de nombreux dispositifs incitatifs en immobilier ( Pinel , Denormandie ... )

 

Malgré tous ces voyants postifs, le prix d'acquisition augmente de façon exponentiel dans les métropoles dynamiques française. Une donnée qui, aujourd'hui se fait peu ressentir au vue du nombre de transactions réalisées en 2019...  Si les indicateurs restent bons pour l'année 2020, nul doute que nous ne dépasssions encore le 1 000 000 ... Affaire à suivre 

Un symbole de reconnaissance nécessaire

10 déc 2019

À la manière des notaires ou des pharmaciens, les agents immobiliers se sont dotés d’un insigne réservé aux titulaires de la carte professionnelle.

Comme d’autres professionnels, les agents immobiliers ont soif de reconnaissance et comptent se distinguer d’autres métiers gravitant autour de l’immobilier. C’est pourquoi, à l’occasion du congrès de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) ils ont dévoilé leur «caducée», l’insigne dont la profession s’est dotée, à la manière du symbole des pharmaciens. Dans le prolongement de la loi Elan du 23 novembre 2018 qui consacre définitivement les titres d’agent immobilier, d’administrateur de biens et de syndic de copropriété, la profession a voulu que ces éléments légaux aient une traduction visible du grand public.

Une action que beaucoup interprètent comme une mesure visant à contrer les réseaux de mandataires immobiliers ainsi que les nouvelles agences low cost en ligne. «Il ne s’agit de contrer personne, se justifie Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim. C’est un instrument de clarification qui permet de remettre chacun dans les bonnes cases et de lutter contre les asymétries de concurrence.» Pas question pour autant d’interférer avec les marques et réseaux immobiliers, l’insigne dont le style évoque les écussons des notaires ou des huissiers viendra compléter les éléments commerciaux traditionnels affichés en vitrine.

Eclairer et défendre

Ce symbole qui pourra aussi être repris sur les cartes de visite représente Vesta, déesse romaine du foyer, de la maison et de la famille. Une façon de rappeler aussi que les femmes sont prépondérantes dans les effectifs des entreprises du secteur de l’immobilier. L’image s’accompagne d’une devise «Lucere defendere», éclairer et défendre en latin. Une façon de rappeler que les agents immobiliers sont là pour éclairer leurs clients sur les tendances du marché, les subtilités de la législation, la vraie valeur d’un bien... Quant à la défense du client, la devise a la bonne idée de rester floue sur le fait de savoir s’il s’agit du vendeur ou de l’acheteur.

Reste désormais à définir qui se chargera de contrôler le bon usage de cet insigne. Pour l’instant, la loi Elan prévoit jusqu’à six mois d’emprisonnement et une amende de 7500 euros pour ceux qui usurperaient les titres d’agent immobilier, administrateur de biens ou syndic de copropriété. La Fnaim pousse désormais pour que l’État se saisisse de cette identité visuelle et la place en symbole officiel des professionnels de l’immobilier détenteurs d’une carte professionnelle.

«Cette reconnaissance de la profession m’apporte beaucoup de fierté en tant qu’agent immobilier,souligne Christine Fumagalli, présidente du réseau Orpi. À une époque où il est de plus en plus difficile d’expliquer qui on est, comment on se situe... ce genre de signe est un vrai repère pour les consommateurs et aussi un encouragement pour nos collaborateurs, une manière de souligner la noblesse de notre profession.» Un enthousiasme partagé par la plupart des professionnels. «J’ai hâte de poser ce caducée, estime pour sa part Philippe Briand, patron de Citya Immobilier. C’est une reconnaissance de nos talents et de notre capacité à défendre l’intérêt de nos clients.»

 

Crédit : Le figaro Immobilier

Utilisation de drone pour les visites de maisons

Réalisation de plans 3d avec un architecte pour se projeter sur les travaux