La rétractation SRU peut bénéficier à un acquéreur professionnel

7 aoû 2020

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt de rejet du 5 décembre 2019 n°18-24152 destiné à une large diffusion, affirme que les parties peuvent dans la promesse conférer contractuellement à un acquéreur professionnel la faculté de rétractation prévue par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation (ouverte légalement qu’au profit d’un acquéreur non professionnel). Me Cyril SABATIE Avocat spécialiste en droit immobilier

Transaction : DPE erroné et résolution de la vente

23 juin 2020

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt de rejet du 21 novembre 2019 n°18-23251, affirme que l'erreur figurant dans un diagnostic de performance énergétique (DPE), qui n'est doté que d'une valeur informative, ne peut justifier la résolution de la vente. En confirmant la cour d’appel elle affirme que le DPE erroné ne permet pas l’indemnisation des acquéreurs à hauteur de la totalité des travaux d'isolation permettant d’atteindre la performance annoncée par erreur. Pour les magistrats le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consiste pas dans le coût de l’isolation, mais seulement en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente. Le DPE sera opposable en 2021, comme l’a voulu la loi Elan du 23 novembre 2018 ; alors cette jurisprudence sera susceptible d’être revue

Crédit  : Me Cyril SABATIE 

Louer son bien en toute légalité cet été

15 juin 2020

Dans moins de trois semaines, débutent les grandes vacances. Les Français sont encouragés à réserver leurs vacances en France. Certains rejoindront leur résidence familiale, d’autres loueront sans doute une maison. Normandie, Bretagne, Provence, Bassin d’Arcachon ou encore la Dordogne font partie des destinations les plus prisées par les Français, à la recherche de grands espaces.

Ce sont autant de territoires qu’Airbnb a décidé de faire (re)découvrir aux vacanciers. Pour compenser l’absence des touristes étrangers, la plateforme, frappée de plein fouet par la crise du Covid-19, a lancé une campagne de communication afin d’attirer les vacanciers français dans les départements ruraux français méconnus. Une manière pour Airbnb de relancer son activité, au point mort depuis mi-mars, et aussi de faire oublier sa récente défaite judiciaire intervenue... deux jours avant l’annonce de cette campagne de communication.

Le Tribunal d’instance de Paris a en effet décidé, cette semaine, de condamner la plateforme dans une affaire de sous-locations illégales. L’occasion pour Le Figaro Immobilier de rappeler les règles à respecter si vous décidez de louer votre logement cet été. 

• Vous êtes propriétaire

Si le logement que vous pensez louer à des touristes constitue votre résidence principale, vous pouvez, sans avoir à demander une autorisation, le mettre en location. Vous devrez toutefois respecter la limite de 4 mois de location par an. Si tel n’est pas le cas, vous risquez une amende comprise entre 5000 et 10.000 euros par annonce. Mais, si vous ne le louez que cet été, a priori, c’est pour moins de quatre mois.

En revanche, s’il s’agit de votre résidence secondaire, il vous faut, au préalable, demander l’autorisation à votre mairie de changer l’usage de votre bien meublé de tourisme. Vous risquez une amende qui peut aller jusqu’à 50.000 euros si vous ne le faites pas. Dès que vous avez l’autorisation, vous devez déclarer le logement pour obtenir un numéro de déclaration. Sinon, la sanction financière peut grimper jusqu’à 5000 euros. Cette procédure est à suivre si vous habitez Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse ou Tours).

Dans les autres villes de plus de 200 000 habitants ou situées dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne, la procédure est inverse (déclaration puis autorisation). Pensez à interroger votre mairie pour savoir quelle est la procédure en vigueur.

• Vous êtes locataire

Vous êtes locataire d’une belle maison avec jardin, terrasse, piscine et décidez de changer de région cet été. Pour financer votre voyage, vous souhaitez sous-louer votre logement durant vos vacances. C’est possible mais vous devez impérativement demander, au préalable, l'autorisation à votre propriétaire.

S’il accepte, vous devrez obtenir son accord par écrit. Le document devra bien préciser les conditions du bail (durée, loyer...). Le loyer ne pourra pas être supérieur à celui fixé par le propriétaire. Si vous louez votre bien sans l’accord de votre bailleur, non seulement vous risquez de voir votre bail résilié mais vous devrez aussi rembourser la totalité des loyers illégalement perçus, sans compter les frais d’avocat et les dommages et intérêts. Idem pour la plateforme sur laquelle vous avez sous-loué votre logement, que la justice considère désormais comme coresponsable.

Pensez à désinfecter votre logement! 

Enfin, propriétaire comme locataire, pensez à désinfecter votre logement avant de le mettre à disposition des futurs occupants. La Fnaim, qui a publié un guide de bonnes pratiques, recommande: d’aérer les fenêtres toutes les 15 à 30 minutes, d’éviter d’utiliser l’aspirateur et de privilégier l’utilisation d’un bandeau à usage unique imprégné d’un détergent, de désinfecter les sols et les surfaces de contact en utilisant un virucide (javel diluée dans l’eau) ou encore de fournir des draps jetables ou de laver les draps et le linge de maison en machine à 60°.

 

Crédit - Le Figaro Immobilier

Garage - Loi Pinel - Optimisation fiscale

15 mai 2020

Nous ne parlerons pas dans cet article des principes de la loi Pinel et de toutes les conditions à remplir pour bénéficier des avantages qui en découlent.

Afin d’être précis et concis, cet extrait traitera uniquement du cas d’un achat d’appartement soumis au dispositif Pinel.

Comment se calcule la surface d’un appartement mis en location sous la loi Pinel?

"Le Code de la Construction de l'Habitation reconnaît les garages comme des annexes mais admet qu'ils ne peuvent pas entrer dans l'assiette du calcul de la surface pondérée car ce ne sont pas des locaux à usage d’habitation. "

Quelles sont les surfaces annexes considérées comme telle par la Loi Pinel ? 

. les sous-sols

. les caves,

. les balcons

. les loggias et les vérandas

Voici les principales surfaces annexes que nous rencontrons régulièrement. 

Ces surfaces vont se voir infliger un coefficient de ( 0,5 )

Une limite est fixée à 8m2 pour l’ensemble des surfaces annexes pondérées. 

La calcul du loyer d’un logement soumis à la loi Pinel doit respecter une formule mathématique stricte, prenant en compte la surface habitable du bien mais également les surfaces annexes. 

Formule de calcul Pinel 

Plafond Pinel selon la zone x (0,7 + 19/surface pondérée) x surface pondérée

 

Prenons un exemple : 

NB : Un arrêté préfectoral a fixer le loyer au m2 plafonné à 12,33 euros au lieu des 12,95 euros pratiqués dans la zone A

Nous venons d’acquérir un appartement de 60 m2 avec 12m2 de balcon et un garage, nous sommes situés à Lyon dans la Zone A

Surface pondérée : 60 + (12x0,5) = 66 m2

 

Location de l’appartement en incluant le garage : 

12,33 x (0,7+19/66) x 66 = 805,64 euros

 

Location de l’appartement en excluant le garage

12,33 x (0,7+19/66) x 66 = 805,64 euros

 

Nous voyons par cet exemple, que d’inclure le garage dans une location soumise au dispositif Pinel n’impact pas le loyer. 

 

Mais alors quel intérêt ? 

 

Inclure son garage dans sa location Pinel ne permet pas d’influer sur le montant du loyer, cependant il permet de rentrer dans le calcul de l’investissement et de ce fait augmente le montant de la déduction fiscale Pinel 

 

Prenons deux exemples pour illustrer, nous prendrons les valeurs suivantes :

 

Achat de l’appartement : 275 000 euros 

Achat du garage             : 15 000 euros 

 

Hypothèse 1 : Location appartement avec garage sur 9 ans 

Revenus locatifs : (805,64 euros x 12 )x 9  = 87 009 euros 

Réduction fiscale : 290 000 x 18% = 52 000 euros 

Revenus locatifs + Réduction fiscale = 139 000 euros 

 

Hypothèse 2 : Location appartement avec dispositif Pinel et location du garage en dehors du dispositif pour 90 euros par mois , durée des locations 9 ans 

Revenus locatifs : (805,64 euros x12)x9 + (90x12)x9 = 96 729 euros 

Réduction fiscale : 275 000 euros x 18% = 49 500 euros 

Revenus locatifs + réduction fiscale = 146 229 euros 

 

Cet article n’a pas vocation à encourager la fraude fiscale, cependant nous vous apportons toutes les clés pour rentabiliser au mieux votre investissement.

Pour rappel, il est formellement interdit de louer au même locataire avec deux baux différents l’appartement avec le dispositif Pinel et le garage ( hors dispositif ) 

 

 

 

 

 

Protocole sanitaire

11 mai 2020

Réouverture de l'agence ce lundi 11 mai, nous sommes heureux de vous retrouver. Afin de veiller au respect des règles sanitaires, un protocole strict est mis en place.   

 

Au plaisir

Exode urbain

1 avr 2020

Des TGV bondés, des mouvements de panique, voici le résumé de la journée du 16 Mars 2020, à l'annonce de la mise en place du confinement par le Président de la République M Emmanuel Macron  ... Ces attitudes compréhensives et naturelles au regard de la situation sanitatire dans laquelle notre pays se trouve, pose une question évidente :  Va-t on au devant d'une modification des critères acquéreurs dans leur choix de logement ? 

L'environnement dans lequel nous évoluons, est une unité de mesure importante, puisqu'un individu vivant dans une maison avec jardin en retrait d'une grande ville passera cette période délicate plus facilement qu'une personne habitant dans un appartement en plein coeur d'une métropole.

Dans les principales villes françaises, la demande de logements dans sa grande majorité comporte les critères suivants: 

- Proximité des transports 

- Proche du centre-ville et des commerces

Nous avons assisté à un exode urbain, puisque la plupart des grandes métropoles Françaises ont vu leur population "fuir" le béton ,afin de se rendre en campagne, proche de la nature.

Cette situation inédite que nous traversons actuellement, va-t-elle remettre en cause  ce modèle et allons nous assister à une modification de la demande ? 

Si l'hypothèse du statu quo est probable, il est intéressant d'imaginer quels seraient les nouveaux critères acquéreurs post confinement. 

Va-t-on privilégier les banlieues et leurs espaces verts aux centres villes ? 

Va-t-on délaisser les appartements pour privilégier les maisons en dehors des villes ? 

Va-t-on privilégier le confort de l'habitat et la qualité de vie à la situation géographique ? 

Les mois à venir nous donneront les premières tendances..

Le marché immobilier sera-t-il une victime collatérale de la pandémie ?

27 mar 2020

Le pays s’enfonce dans la crise sanitaire. L’exécutif a des mots durs contre un peuple français inconscient et indiscipliné, qui d’abord n’a pas pris la mesure de la gravité de la situation malgré les avertissements, qui ensuite n’entend pas les injonctions et commet encore des imprudences assassines. Qui qu’il en soit, chaque heure qui passe fait mûrir les ménages à cet égard, mais aussi éteint un peu plus l’activité de la France. C’est inévitable et sans nul doute salutaire pour éradiquer le mal. Il reste que les conséquences sur notre économie vont être terribles, à un point que les prévisionnistes les plus avisés se trouvent désemparés au moment de les quantifier. Combien de temps le pays, le monde mettront-ils à s’en remettre ? Va-t-on voir passer au rouge les indicateurs qui étaient redevenus favorables ?

On pense bien sûr par priorité au chômage ou encore la mortalité des entreprises, on pense à la croissance et à la réduction des déficits publics, de toute façon sacrifiées pour l’heure sur l’autel de la survie des acteurs, on pense aussi à l’immobilier, secteur lourd, à l’origine de 15% du produit intérieur brut et de rentrées fiscales considérables, de l’ordre de 75 milliards par an, à l’origine de deux millions d’emplois directs et de 500.000 emplois indirects. L’optimisme le plus indestructible ne saurait conduire à imaginer que le marché immobilier ne sera pas impacté lourdement, quelle que soit l’ampleur de l’aide publique. Elle servira d’amortisseur, mais n’empêchera pas l’asthénie économique de toucher les transactions, achats et reventes. Certes, l’immobilier jouit d’atouts spécifiques, qu’il est bon de rappeler, mais également de relativiser dans ce contexte de récession.

D’abord l’activité immobilière est essentiellement domestique et la suspension des échanges commerciaux ne l’affecte que peu. On sait aussi que l’immobilier est dépositaire de la confiance irrationnelle des Français, qui vont en outre se détourner durablement de valeurs mobilières moribondes. Ensuite, les achats et les locations répondent à des besoins impérieux et ressortissent à l’indispensable. La crise peut mener à les différer, mais pas à en annuler la décision. On ne peut nier néanmoins qu’une partie du million des opérations enregistrées dans l’ancien en 2019 ou des 250.000 dans le neuf n’ait pas le caractère de nécessité des autres. Achats de résidences secondaires, investissements locatifs, achats de confort pourront être différés. Et puis il faut penser aux difficultés économiques que la plupart des ménages vont rencontrer : les salariés ont d’emblée fait l’objet de mesures de protection du pouvoir d’achat, mais leurs revenus ne seront pas versés à 100% s’ils sont en chômage partiel ou en chômage technique ou s’ils exercent leur droit de retrait. Quant aux travailleurs indépendants, qu’ils soient auto entrepreneurs, agents commerciaux, professions libérales, dirigeants non salariés, leur situation va être dégradée, avec des revenus réduits.

Il s’ajoute à cela que les apports personnels proviennent souvent de placements liquides en valeurs mobilières, qui vont dans un premier temps être fortement dépréciés. Ils affecteront la capacité à boucler un plan de financement et compromettront un certain nombre d’opérations. Cette situation se constatera alors que s’imposent les recommandations du Haut comité pour la stabilité financière, qui dictent de sécuriser les acquisitions en réduisant la quotité de crédit. On pourrait penser que ces nouveaux critères ne seront plus appliqués en temps de crise, pour soutenir l’activité : il n’en sera rien, parce que la crise va affecter les banques et dégrader leurs produits nets, leur enjoignant l’orthodoxie de gestion des risques et des encours.

En temps ordinaire, le ralentissement du rythme des transactions entraîne une baisse des prix, selon le sacro-saint principe économique de l’élasticité prix de la demande : en réduisant les prix, on resolvabilise la demande et on accroît, ou on relance s’il était affecté, le volume des achats. Les précédentes crises, qui avaient pour source des phénomènes économiques, ont emporté cette conséquence, dans des proportions qui n’ont jamais été inférieures à 20%. Faut-il s’attendre à cette correction ? Et est-elle souhaitable ?

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Sur fond de robustesse et de résilience du sous-jacent immobilier, la correction systémique paraît inévitable, dès lors que la désolvabilisation de la demande sera généralisée. Pour autant, on risque d’avoir encore une fracture qui coupe en deux le pays. Ainsi, le niveau des prix atteint dans les métropoles a fini par faire notoirement monter en gamme les acquéreurs et il est clair que ce segment de population sera moins fragilisé par la crise. On sait par exemple que ce n’est pas dans les grandes villes que les accédants ont le plus eu recours au rallongement des prêts pour absorber la hausse des valeurs. Qui plus est, les augmentations de prix n’ont pas pour cause la spéculation, mais une majoration de l’attractivité de ces territoires et de ces villes. Il est clair en revanche que ces acquéreurs aux revenus supérieurs sont aussi ceux qui disposent d’une épargne en valeurs mobilières, qui aura fondu comme neige au soleil et qui auront un sentiment d’appauvrissement. Tout compte fait, la correction des prix dans les métropoles et spécialement dans les villes centres aura lieu, mais dans des proportions réduites. On peut avancer une baisse de 5% entre maintenant et juin prochain.

Ailleurs en France, dans les villes moyennes et les zones rurbaines et rurales, l’impact pourrait bien être supérieur et ces territoires pourrait écoper de la double peine : une attractivité souvent en devenir ou en voie de restauration au prix d’efforts publics et privés mis à bas en partie par la désolvabilisation des ménages locaux. Les habitants de ces territoires seront momentanément plus éprouvés par le ralentissement économique lié à la crise sanitaire. Au cours de la même période, la correction des valeurs pourrait être double, pour atteindre -10%. Ces hypothèses, si elles se vérifiaient, devraient inciter le gouvernement, le parlement et les collectivités locales concernées à soutenir la demande dans les zones les moins tendues, par tous moyens utiles.

On ne peut non plus ignorer le durcissement des conditions de crédit, consécutives aux recommandations du Haut comité pour la stabilité financière : elles porteront un plus lourd préjudice aux emprunteurs les plus modestes, ceux-là même que l’assouplissement des conditions et la baisse des taux avaient fait rentrer dans le marché, qui se portent prioritairement sur les marchés moins prisés.

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Il s’en trouvera pour regretter que les marchés les moins accessibles avant la crise n’accusent pas une décote plus forte. Outre que le marché n’est pas moral et n’est pas mu par l’attachement à se démocratiser, il n’est pas forcément souhaitable que la correction soit supérieure à ces prédictions : dans le cas inverse, l’effet patrimoine, très fort dans les centres de décisions où se trouvent les sièges de société notamment, induirait un sentiment d’appauvrissement paralysant pour la reprise des activités. De plus, les marchés ayant des destins liés, la correction des marchés les moins tendus serait aussi plus importante en valeur relative et elle pénaliserait les ménages déjà propriétaires, majoritaires sur ces territoires, dont la situation économique est moins heureuse et qui n’ont pas besoin de subir négativement l’effet patrimoine.

 

Crédit : Capital 

Jurisprudence : Validité du mandat de vente

14 fév 2020

La cour d’appel de Douai dans un arrêt du 2 mai 2019 n°18-01674 rappelle que la nullité du mandat est une nullité relative qui peut donc faire l’objet d’une régularisation postérieure. Dans cette espèce l’exemplaire du mandat de vente remis au mandant n’était pas signé, pour autant la promesse et l’acte authentique mentionnaient bien l’existence de ce mandat, de sorte que la cour d’appel a jugé ce mandat valide. Cet arrêt marque une nouvelle fois une tendance plus clémente des juridictions à l’égard des professionnels de l’immobilier, depuis notamment la position de la Cour de cassation en 2017 sur cette nullité relative du mandat Hoguet.

 

Crédit - Me Cyril SABATIE Avocat spécialiste en droit immobilier

Comment réaliser des économies lors d'un achat immobilier ?

Comment réaliser des économies lors d'un achat immobilier ?

29 jan 2020

A titre liminaire, il convient d’apporter une précision quant aux différentes expressions utilisées. Dans le langage courant, on constate une confusion entre les « droits de mutation » et les « frais de notaire ». En effet, nous avons pu nous apercevoir que cette dernière expression est plus communément utilisée ce qui dérange les professionnels du monde notarial à juste titre puisque 80% des sommes versées sont des taxes collectées par l'état. 

Lors de l'acquisition d'un bien, nous devons lors notre passage chez le notaire payer des droits qui portent sur l’immobilier. En réalité, un certain nombre de « meubles » tels que le mobilier de cuisine ou de salle de bain, restent lors de l’acquisition et en ces termes, vont sortir du cadre fiscal.

L’établissement de cette liste permet deux choses : 

La première est purement contractuelle. En effet, cette liste permet aux deux parties de se mettre d'accord sur le mobilier restant. 

La deuxième est d’ordre fiscale. Comme expliqué ci-dessus, les droits de mutation sont calculés sur la partie immeuble, cette liste permettra d'exclure du prix de vente des biens mobiliers. 

Il faudra imputer une vétusté en fonction de l’âge du mobilier restant, vous pouvez cliquer sur le lien suivant pour plus de détails :

https://www.lelynx.fr/assurance-habitation/indemnisation/valeur-residuelle-biens-immobiliers/

Pour rappel, les honoraires  d’agence sont exclus du calcul des droits de mutation…

Qui doit rédiger cette liste ? 

C’est au vendeur d’établir cette liste et valoriser le mobilier restant.

Quels sont les meubles tolérés dans cette liste ? 

- Les meubles meublants (ou mobiles) : canapé, chaises, réfrigérateur, plaques de cuisson, luminaire, éléments de décoration, tringles… en bref, tous les meubles qui ne font pas partie de la structure de l’appartement, que l’on peut enlever même si cela implique de légers travaux, comme du rebouchage

- Les radiateurs électriques s’ils sont simplement vissés et qui ne causent pas de détérioration en cas de démontage

- le mobilier de jardin

Prenons un exemple : 

Un couple acquiert un appartement au prix d’achat de 300 000 euros dont 10 000 euros de frais d’agence.  Cet appartement est composé d’une cuisine neuve, et dans la salle de bain d'une machine à laver ainsi que d'un sèche linge.

Liste du mobilier : 

Cuisine achetée en 2020 au prix de 10 000 euros

Sèche linge acheté il y a 2 ans au prix de 300 euros

Machine à laver achetée il y a 4 ans au prix de 500 euros 

 

Droit de mutation sans liste    

 23 200 euros          

 Droit de mutation avec liste

  22 365 euros 

Une économie de 900 euros a été réalisée par les acquéreurs sur les droits de mutation.

 

ATTENTION, l'administration fiscale tolère une valorisation de ces biens jusqu’à 5% du prix de vente du bien immobilier. Il est fortement déconseillé de « gonfler » cette valeur et éveiller des soupçons qui pourrait donner lieu à un redressement fiscal.

Le devoir de conseil

21 jan 2020

Vente d’un terrain constructible et responsabilité du notaire

La Cour de cassation dans un arrêt du 13 mars 2019 n°18-11240 juge que le notaire commet une faute en omettant de mettre en garde ses clients acquéreurs. En l’espèce, la promesse de vente stipulait que les acquéreurs renonçaient expressément à toute condition suspensive d'obtention d'un permis de construire. Pour la Cour il appartenait au notaire, eu égard à l'opération immobilière poursuivie par ses clients, de les mettre en garde sur les conséquences de cette renonciation en cas de refus de délivrance du permis de construire. Cette décision est sans doute transposable au devoir de conseil de l’agent immobilier. 

Me Cyril SABATIE Avocat spécialiste en droit immobilier

Texte intégral

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&...

Utilisation de drone pour les visites de maisons

Réalisation de plans 3d avec un architecte pour se projeter sur les travaux