Qui paye quoi ? Locataire ou Propriétaire ?

2 juil 2019

Est-ce à moi de prendre en charge la réparation ou bien est-ce à mon propriétaire de supporter la totalité des coûts ? 

Le décrêt du  26 août 1987  sur les réparations locatives  vient éclairer cette zone d'ombre souvent sujet à contentieux.

Ce qui est à la charge du locataire 

 - Les menues réparations et l'entretiens courant des équipements mis à disposition, de l'installation éléctrique, de la plomberie , du chauffage... L'entretien annuel de la chaudière par le locataire est une obligation.

 - Les menues réparations et l'entretien courant des revêtements intérieurs 

 - L'entretien courant de propreté, obligation locative qui intervient surtout à la fin du bail.

Souvent la frontière entre "menues" et "importantes" réparations est proche. Ce qui viendra en déterminer sa nature est donc souvent le prix de l'opération.

Les obligations du propriétaire 

Le bailleur doit quant à lui prendre en charge toutes les réparations qui ne sont pas  à la charge du locataire. Prenons pour exemple, le remplacement du balon d'eau chaude défaillant.  De plus, tous les "grosses" réparations ( ravalement, changement de toiture ... ) rentrent dans les obligations de prise en charge par le propriétaire. 

Si le dommage est dû à un défaut d'entretien du locataire ou à une mauvaise utilisation des équipements, le propriétaire n'est pas légalement tenu de prendre la réparation ou le renouvellement à sa charge. 
Quand le propriétaire ne fait pas face à ses obligations, le locataire peut demander au tribunal d'instance l'autorisation d'effectuer les travaux. Les dépenses pourront alors être déduites des loyers à venir. La solution judiciaire ne constitue évidemment qu'un ultime recours si les démarches amiables n'aboutissent pas. Avant d'agir en justice, le locataire aura notamment adressé une lettre de demande de réparation au bailleur. 

Frais de remise en état

Les frais de remise en état à la fin du bail sont un sujet fréquent de contentieux entre locataires et propriétaires. La loi est ici moins précise et c'est surtout une affaire de bon sens et d'usages, parfois sanctionnée par les tribunaux. 

Les frais de remise en état sont à la charge du locataire s'il s'agit d'un manque d'entretien ou de dégradations particulières. C'est souvent le cas lorsque la location est de courte durée et que le logement n'est pas rendu en bon état. 

Vétusté

En revanche, on ne peut reprocher à un locataire les effets de la vétusté et l'usure normale des équipements et revêtements intérieurs. Si la moquette ou les papiers peints sont tout simplement défraîchis, le propriétaire doit prendre à sa charge leur renouvellement. S'ils sont à la fois défraîchis et dégradés, les frais peuvent être partagés avec le locataire. Les réparations locatives à sa charge dès lors que l'immeuble loué est trop vétuste. La jurisprudence (arrêt n° 14-23693 de la 3e chambre civile de la Cour de Cassation rendu le 5 novembre 2015) a ainsi donné tort au bailleur qui reprochait au locataire de ne pas avoir entretenu les lieux, ce même bailleur n'ayant pas mis à sa disposition des équipements en état correct. Par conséquent, un propriétaire ne peut pas exiger du locataire qu'il accomplisse les réparations locatives si le logement qu'il loue est en trop mauvais état. 

 

Voici la liste des réparations locatives qui sont à la charge du locataire, cette liste exhaustives vous apportera un éclairage précis.

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do;jsessionid=0DCE4EF3DC654826A5D1B7BD68F70128.tplgfr30s_2?idArticle=LEGIARTI000006491868&cidTexte=LEGITEXT000006066148&dateTexte=20190702

 

Ce qu'il faut retenir résulte du bon sens, c'est à dire que le locataire est tenu d'entrenir son logement et d'opérer les réparations d'usages qui sont liées à l'utilisation quotidienne des équipements, le propriétaire-bailleur quant à lui doit être conscient que les travaux structurels sont à sa charge.

 

Que faire lorsque le dépôt de garantie de mon locataire ne suffit pas ? 

Réponse dans le prochain article ...

Loi Denormandie

2 juil 2019

222 villes ayant conclu des opérations de revitalisation du territoire. Les zones A, A bis et B1 du dispositif PINEL sont exclues.

Dans le cadre de sa « stratégie logement », le Gouvernement poursuit l’objectif d’améliorer le cadre de vie des français. Cela se traduit par une mobilisation des moyens du ministère de la Cohésion des Territoires et des Relations avec les Collectivités Territoriales adaptée aux enjeux de chaque territoire, dans une logique de différenciation et de co-construction avec les acteurs locaux.

L’ambition du Gouvernement est de susciter un dynamisme renouvelé dans ces territoires en s’appuyant notamment sur l’atout que constitue la qualité architecturale et patrimoniale des centres-villes. Cette ambition s’est matérialisée par le lancement de deux plans, centrés sur la rénovation de l’habitat dégradé d’une part, et la revitalisation des cœurs de ville d’autre-part (programme Action cœur de ville).

Au-delà de l’intervention coordonnée de l’ensemble des acteurs du logement et des collectivités territoriales dans le cadre de ces plans, il apparaît indispensable d’apporter dès à présent une réponse à la dégradation du parc privé, via la mobilisation d’un outil fiscal puissant incitant les investisseurs bailleurs à rénover leurs logements.

C’est pourquoi le présent amendement propose de créer un dispositif d’incitation aux travaux de rénovation dans les centres-villes concernés par ces programmes : seraient éligibles à une aide fiscale à l’investissement locatif, les acquisitions de logements anciens faisant l’objet concomitamment de travaux d’amélioration, réalisés par des entreprises. Ces travaux devront représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. L’acquéreur doit s’engager à louer le logement ainsi rénové pour une durée comprise en 6 et 12 ans.

Il est proposé d’appliquer cette mesure dans les logements situés dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué et dans les communes s’inscrivant dans un projet global de territoire en signant une convention d’opération de revitalisation du territoire prévue par la loi ELAN. Ces opérations ouvriraient droit à une réduction d’impôt, calculée selon les mêmes modalités et sous les mêmes conditions que le dispositif d’aide à l’investissement locatif de l’article 199 novovicies du Code général des impôts.

Location saisonnière - Cadre juridique et fiscal

20 mai 2019

La période estivale est souvent synonyme de location de vacances, cette dernière est réglementée par le code civil (article 1713 et suivants) et non pas par la loi du 6 Juillet 1989, qui elle, régit la location dite "standard". 

La Réservation 

Le candidat à la location doit avant toute chose, recevoir de la part du propriétaire un document qui mentionne de façon précise le bien immobilier, le mobilier et les conditions financières de la location.

Lorsque le logement est gérer par l'agence immobilière Pro Prix & Terre, l'avance demandée pour bloquer la réservation ne peut excéder 1/4 de la somme du prix total, elle ne peut être demandée plus de 6 mois à l'avance.

A contrario, lorsque la transaction est effectuée entre particuliers, la loi ne fixe aucun cadre spécifique.

Une avance est très souvent demandée au moment de la réservation , elle peut revêtir deux formes : 

Les arrhes : Avance versée par la locataire au propriétaire bailleur, en cas d'annulation de la location il perd ses arrhes. Si jamais, l'annulation est du fait du propriétaire il doit rembourser le double des arrhes reçus.

L'acompte : siginife que le contrat est définitif et par conséquent, si le locataire se désiste, il devra régler en prinicpe la totalité du prix (hors cas de force majeure). Si le désistement est de l'initiative du propriétaire, des dommages et intérêts pourront lui être demandés. 

A défaut de précision dans le contrat, les avances seront considérées comme des arrhes.

Le Contrat 

Afin de rester dans le cadre de la loi, il faut que le contrat de location saisonnière soit signé par les 2 parties et conservé précieusement, car en cas de litige ce document fera foi. 

De nombreux sites aujourd'hui permettent de réserver par internet, lorsqu'une réservation est faite par ce biais là, il n'est pas obligatoire de signer un contrat de location. 

Fiscalement 

Du moment où l'on génère un revenu, il faudra bien penser à le déclarer lors de la saisie de sa déclaration d'impôts. Les charges peuvent être déduites pour une location saisonnière, mais le mode de calcul doit être Prorata Temporis, en fonction de la durée réelle des locations.

Le bénéfice réel ainsi calculé est soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu.

 

Pro Prix & Terre

Rédigé par Jean-Matthieu PROMPT

 

 

 

 

Ouverture nouveau site Internet

22 avr 2019

PRO PRIX & TERRE : Agence immobilière Lyon vous présente son nouveau site Internet, réalisé par la société BIIM COM.

Nous vous souhaitons une agréable visite et nous tenons à votre disposition pour tous besoins d'informations.

Pour plus de renseignements concernant votre conseiller en immobilier Lyoncontactez PRO PRIX & TERRE dès à présent.

Utilisation de drone pour les visites de maisons

Réalisation de plans 3d avec un architecte pour se projeter sur les travaux